بسمه تعالی
جناب آقای دکتر قاسمی، وزیر محترم راه و شهرسازی
سلام‌علیکم؛
از ابتدای استقرار دولت سیزدهم این فهم در بین نخبگان وجود داشت که دولت سیزدهم در شرایطی حساس‌تر نسبت به دیگر دولت‌ها شروع به کار خواهد کرد. اکنون که حدود هشت ماه از استقرار دولت می‌گذرد، هرچند نمی‌توان دررابطه‌با سرانجام کارهایی که تعریف شده است با قطعیت سخن گفت، اما زمان آن رسیده که ارزیابی اولیه از عملکرد بخش‌های مختلف دولت صورت گیرد تا نقص‌ها شناسایی شوند و مسیر موفقیت خادمان ملت هموارتر و با سهولت بیشتر طی شود.
در حوزه مسکن بعد از یک دوره حکمرانی منفعلانه، در اواخر دهه 90 قیمت مسکن رشد چشمگیری را تجربه کرد و همین امر دسترسی مردم به این کالای اساسی را تحت‌الشعاع قرارداد. بدین‌جهت یکی از مهم‌ترین وعده‌های نامزدهای انتخابات که با قطعیت از آن یاد می‌شد، برنامه ساخت مسکن بود. کارشناسان نیز بر لزوم افزایش عرضه مسکن اتفاق‌نظر داشتند، بعلاوه ضرورت زمینه‌سازی دولت برای سهولت دسترسی مردم بخصوص اقشار نیازمند از روستاییان و کارگران به مسکن توسط قانون اساسی تصریح شده بود. ازاین‌گذشته عملی شدن این وعده به‌عنوان یکی از مصادیق اصلی ارزیابی عملکرد دولت در رسانه‌ها و اذهان عمومی شناخته شده و از همه مهم‌تر اشاره مقام معظم رهبری (مدظله‌العالی) به ناخرسند کننده بودن معیشت مردم در این حوزه. همه آنچه گفته شد جمیعاً این دغدغه را ایجاد کرد که بسیج دانشگاه امام صادق (علیه‌السلام) طی این مدت عملکرد دولت را رصد کرده و اکنون نکاتی را خدمتتان متعرض شود.
۱.یکی از مهم‌ترین چالش‌های فعلی بحث تأمین مالی ساخت واحدهای مسکونی می‌باشد. روش‌های تأمین مالی عبارت‌اند از مشارکت که مناسب مخاطبان طرح نیست؛ روش دوم تهاتر با نفت است که پیشنهاد شده‌است ساخت مسکن را به‌جای فروش نفت دنبال کنید. در این مورد توجه داشته باشید تهاتر با نفت مناسب مواردی همچون توسعه زیر ساخت‌های حمل و نقل ریلی یا هوایی یا ترانزیت است نه بخش مسکن که امکانات داخل جوابگوی نیاز کشور برای ساخت می‌باشد. روی‌آوردن به تهاتر تنها در مواردی که قرار است تکنولوژی پیشرفته وارد کشور بشود تا کیفیت و سرعت انجام پروژه‌ها افزایش پیدا کند قابل‌پذیرش است؛ روش سوم بازار سرمایه است که به دلیل شرایط امروز این بازار وزن بالایی در به‌کارگیری ندارد و روش چهارم تسهیلات بانکی است که بین این روش‌ها گزینه اصلی به شمار می‌رود.
در کنار اعطای تسهیلات کلان توجه به مواردی مانند افزایش سقف نرخ سود تسهیلات، افزایش ضمانت، تسهیلات با اقساط پلکانی، ایجاد و توسعه بازار اوراق رهن ثانویه مسکن می‌تواند به افزایش مشارکت بانک‌ها در تأمین مالی ساخت مسکن کمک کند. همچنین استفاده از پیش‌فروش و توسعه افقی می‌توانند در کاهش بار مالی مؤثر باشد. موضوع مهم دیگر این است اگر جوانب این موضوع سنجیده نشود امکان دارد برای کاهش بار مالی طرح از کیفیت و استانداردها کاسته شود.
۲.اختصاص اراضی مناسب مسئله مهم دیگری است که باید موردتوجه قرار گیرد. اگر زمین‌ها دسترسی مناسب به فضای اشتغال ساکنین نداشته باشند و یا محل مناسبی جهت سکونت یک خانواده انتخاب نگردد، افراد تمایل به سکونت در آن مناطق نخواهند داشت. اراضی مناسب طرح همچنین باید امکان توسعه افقی شهر را محقق کنند. با نگاهی به گستره سرزمین ایران می‌توان گفت ما مشکل عرضه زمین نداریم، منتهی برخی نهادها که ملزم به ارائه زمین‌های خود بوده‌اند، استنکاف ورزیده‌اند و از طرفی جدیت لازم در پیگیری این مورد از طرف وزارت مسکن دیده نشده است.
۳.ازآنجایی‌که جنابعالی دبیر شورای‌عالی مسکن هستید، نقص‌های مشهود در حوزه مالیات‌های این بخش را متذکر می‌شویم. در کنار افزایش عرضه ملک مسکونی به بازار، استفاده از ابزار مالیات که هم در بازتوزیع منابع نقش دارد و هم می‌تواند کارکرد تنظیم‌گری داشته باشد مفید است. بعد از غفلت و کارشکنی دولت سابق در این مورد، ضروری است به سمت اخذ مالیات‌های مناسب حرکت صورت گیرد. طبق داده‌های مرکز ملی آمار 2.6 میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد که نشان از اختلاف 7% با نرخ طبیعی می‌دهد. دلالان و سوداگران نیز در این بازار بر افزایش قیمت‌ها اثر گذاشتند. از بین پایه‌های مالیاتی ممکن دوپایه مالیاتی عایدی سرمایه و خانه‌های خالی دارای اولویت هستند. استفاده مالیات بر عایدی سرمایه که هنوز در مجلس نهایی نشده‌است برای تنظیم‌گری بخش مسکن در سایر کشورها رایج بوده و عملکرد مطلوبی ارائه داده است که در حال حاضر از آن استفاده نمی‌شود. در زمینه اخذ مالیات بر خانه‌های خالی اگر پیگیری جدی صورت گیرد و ایرادات و تعلل‌ها در زمینه شناسایی املاک رفع گردد می‌توان انتظار اثرگذاری مناسبی از این پایه مالیاتی داشت. جهت سهولت و افزایش سرمایه اجتماعی در این زمینه می‌توان از بانک‌ها و شرکت‌های دولتی آغاز کرد. البته با عدم برگزاری جلسات شورای‌عالی مسکن نمی‌توان انتظار داشت نتایج مربوطه حاصل گردد. ازآنجایی‌که تشکیل جلسات شورای‌عالی مسکن از اهمیت بالایی برخوردار است، انتظار می‌رود دلائل تأخیر و تعلل در تشکیل این جلسات تشریح گردد.
۴.عدم توجه به تکالیف قانون جهش تولید مسکن نیز عامل دیگری است که حصول نتایج مطلوب را به تأخیر می‌اندازد. مثلاً طبق تبصره 1 ماده 2 این قانون وزارت راه و شهرسازی موظف بوده است حداکثر تا سه ماه پس از لازم الاجراء شدن این قانون، «طرح جامع مسکن» را بازنگری نموده و به تصویب شورای‌عالی مسکن برساند. با اینکه قانون در شهریور 1400 لازم الاجراء شده. اما هنوز این اتفاق نیفتاده است. مورد دیگر آیین‌نامه اجرایی ماده 6 قانون مذکور می‌باشد که هنوز به تصویب هیئت وزیران نرسیده است.
۵.اقتصاد در موقعیتی قرار دارد که هر اقدام کلان باید در مسیر بهبود چند متغیر اقتصاد کلان به طور هم‌زمان طراحی گردد وگرنه موجب هدررفتن منابع خواهد شد. طرح مسکن باید به جز توسعه شهری، جوابگوی تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد نیز باشد و بتواند قیمت مسکن را کاهش دهد. همچنین باید یک هسته مرکزی تصمیم‌گیری داشته باشید که اولویت‌ها، شرایط و ملاحظات را بداند.
عرضه مسکن شهری فراتر از اینکه نقش لوکوموتیو را ایفا کند، می‌تواند لنگر اقتصاد کلان هم باشد. اگر واقعاً چنین اتفاقی رخ بدهد لنگر سرمایه اجتماعی نیز خواهد شد و انتظارات درباره اقتصاد را دگرگون خواهد کرد. منتهی باید دانست وقوع تحولی در این ابعاد اولاً طرح جامع و سنجیده می‌خواهد و ثانیاً افرادی تحول‌آفرین که به آن طرح ایمان داشته باشند. نمی‌توان انتظار داشت همان تفکر و ساختاری که با رخوت به مسائل این بخش می‌نگریست، امروز تحول بیافریند.
در انتها باید گفت نگرانی کارشناسان اقتصادی و دوستداران ایران اسلامی این است که مجموعه وزارتخانه در به سرانجام رساندن تصمیم مهم ساخت مسکن توفیق نیابد؛ لذا درخواست داریم اولاً اطمینان پیدا کنید معاونین محترم بهترین افراد برای پیگیری این برنامه باشند و از عزم جدی برخوردار باشند و ثانیاً با ارائه گزارش مستمر از میزان پیشرفت طرح نهضت ملی مسکن امکان رصد عملکرد وزارتخانه در این زمینه را ممکن سازید. بسیج دانشگاه امام صادق(علیه السلام) اعلام می‌دارد می‌تواند بستر مناسب جهت حضور جنابعالی را فراهم آورد.
سایه رهبری مستدام
علی راستی
مسئول بسیج دانشجویی دانشگاه امام صادقعلیه‌السلام