نشست تخصصی بررسی برنامه و راهکارهای دولت در حوزه ی مسکن به همت واحد جهاد اقتصادی بسیج دانشجویی دانشگاه امام صادق علیه السلام برگزار شد . در این جلسه با حضور مهندس مقداد همتی مشاور علی نیکزاد وزیر مسکن دولت دهم به موضوعاتی چون ضرورت ساخت یک میلیون مسکن، نحوه‌ی صحیح اجرای طرح و عبرتهایی از طرحهای مشابه قبلی پرداخته شد که در ذیل مشروح آن آمده است.
اقای همتی به عنوان مقدمه عنوان کرد: دولت سیزدهم مهم‌ترین وعده‌اش بحث مسکن یک میلیونی بود. اگر از هر کسی بپرسید مهم‌ترین وعده‌ی آقای رییسی چه بود؟ می‌گوید همین بحث یک میلیون واحد مسکونی. آقای رییسی هم آقای قاسمی را به عنوان وزیر راه و شهرسازی انتخاب کردند تا جدیت خودشان را در این مسئله نشان دهد.
وی در جواب سوال اول که آیا سیاست‌گذار مشکل اصلی در حوزهی مسکن را درست تشخیص داده است؟ خاطر نشان کرد ما تقریبا تعداد واحد مسکونی که داریم از تعداد خانوار بیشتر است. اما اگر 2 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه را از این سیستم جدا کنیم و نقش پراکندگی واحدهای مسکونی در کشور را در نظر بگیریم دقیقا 2 میلیون واحد مسکونی در کشور کم داریم . اگر به این عدد زوجهای جوانی که ازدواج می کنند، 8 میلیون واحد مسکونی فرسوده که باید احیا شوند و نرخ استهلاک واحد های مسکونی غیر فرسوده فعلی را اضافه شود، مجموعا می‌توان تخمین زد که طی 10 تا 15 سال آینده به تولید 20 میلیون واحد مسکونی نیاز خواهد بود. با توجه به این 20 میلیون واحد مسکونی به نظر می رسد حتی اگر 1 میلیون هم ساخته شود باز هم کم است و اگر به سیاستهای افزایش جمعیت مقام معظم رهبری نیز توجه شود هر فردی متوجه خواهد شد برای سالهای آتی به حداقل سالی 2 میلیون واحد مسکونی نیاز خواهد بود. اینطور هم نیست که تمام این 1 میلیون را دولت بسازد و به اندازه 1 میلیون واحد مسکونی زمین رایگان و تسهیلات بلند مدت اختصاص بدهد بلکه 350 هزار واحد را خود مردم سالانه می‌سازند، به اندازه 200 هزار واحد تسهیلات برای بازسازی بافت فرسوده نیاز خواهد بود، 200 هزار واحد هم طبق قانون باید در روستاها ساخته شود که شامل احیاء و نوسازی و بازسازی آنها می‌شود و در نتیجه مسکن حمایتی که دولت باید آن را بسازد حدود 250 هزار واحد خواهد بود. پس در حمایت از طرف عرضه شکی نیست اما به اندازه 1 میلیون واحد امکان پذیر نیست..
بحث دیگری که در رابطه با حوزه ی مسکن مطرح است حذف سوداگری در این بازار می‌باشد. با توجه به شرایطی که بازار مسکن دارد اگر تنظیم‌گری در این بازار صورت نگیرد افزایش عرضه بی‌اثر خواهد ماند پس یک قانون جامع مالیاتی نیز در این زمینه لازم خواهد بود که مشتمل بر مالیاتهای مرسوم در دنیا در این بازار می‌باشد مثل مالیات بر خانههای خالی، مالیات بر خانههای لوکس، مالیات بر خانههای دوم و بیشتر، مالیات بر افزایش ارزش زمین (LVT) و مالیات بر عایدی سرمایه یعنی افزایش مازاد بر تورم (CGT) ، پس دو بازو در بازار مسکن نیاز است یکی برای افزایش عرضه بازار و دیگری برای تنظیم‌گری است.
وی همچنین در جواب ابهامات در زمینه‌ی تامین مالی طرح و اثرات سوء آن بیان کرد: در زمانی که مسکن مهر انجام می‌شد طرح توسط خط اعتباری بانک مرکزی تامین‌مالی شد و اگر بر اساس معنی تورم قضیه تحلیل شود مشخص خواهد شد که این مسئله منجر به تورم نشد. تورم یعنی زمانی که مازاد تقاضا در بازاری شکل بگیرد در نهایت قیمت‌ها افزایش پیدا خواهند کرد، پس این موضوع واضح خواهد بود که اجرای مسکن مهر منجر به تورم نشد زیرا توان تولید مصالح هم افزایش یافته بود و نیروی کار بیکار در این پروژه استفاده شد مضافا بر اینکه جنس افزایش پایه پولی نه از جنس افزایش هزینه‌های جاری بلکه از جنس افزایش تولید بود. اگر افزایش پایه پولی با تولید همراه باشد با کمترین تورم همراه خواهد بود. اشکال مسکن مهر این بود که با سیاستهای مالیاتی همراه نشد .در رابطه با برنامه‌ی فعلی می‌توان گفت سیاست‌گذار قرار نیست برای تامین مالی سراغ افزایش پایه پولی برود بلکه فقط سهم 25 درصدی مسکن از اعتبارات بانکی را طلب می‌کند. توان وام دهی بانک‌ها 1200 همت است خب ربع این رقم می‌شود 300 همت که برای تامین‌مالی طرح کافی است. بانک‌ها عمده تسهیلات را در حوزهای مسکن، صنعت، خدمات و کشاورزی می‌دهند. طی سالهای گذشته سهم مسکن از تسهیلات بانکی کمتر از 5 درصد بوده، اگر 25 درصد بخش مسکن معادل 300 همت را بدهند منابع لازم برای تسهیلات بخش مسکن تامین خواهد شد. فقط یک مشکل خواهد داشت و آن هم بازپرداخت وام خواهد بود که شاید در توان متقاضی وام نباشد که پیشنهاد شده‌است از روش پلکانی استفاده شود یعنی سال اول 2 میلیون تومان سال دوم 2.5 میلیون تومان و بعد از آن ماهیانه مبلغی که افزایش پیدا می‌کند از آنها گرفته‌شود. در این صورت به کسی فشار نخواهد آمد و افراد معادل همان مبلغی که برای اجاره پرداخت می‌کردند را می‌پردازند و صاحب خانه می‌شوند.
همتی در جواب یکی از انتقادات به طرح مشابه قبلی که عدم شناسایی بهینه متقاضیان طرح بود و احتمال تکرار در برنامه ی فعلی و اینکه گروه هدف چه کسانی خواهند بود و چطور شناسایی خواهند شد گفت:
سیاست مسکن حمایتی شامل دو رکن اصلی می‌باشد یک زمین صفر یا رایگان یا در قالب اجاره 99 ساله، دو تسهیلات بلند مدت و قسمتی از آورده را هم خود متقاضی می‌آورد. دهکهای 8 تا10 مخاطب این طرح نیستند، دهکهای 5 تا 7تسهیلاتی دریافت می‌کنند تا خودشان خانه را بسازند یا نوسازی کنند، افرادی هم در دهکهای 4 تا 6 هرچند با تقسیم‌بندی قبلی همپوشانی دارند باید به آن ها هم زمین داد و هم تسهیلات ، دهک 1 تا 3 هم دهک‌هایی هستند که تحت حمایت کمیته امداد، سازمان بهزیستی و … هستند و بعضا فقط توان تامین نان شب شان را دارند. به این ها هم باید زمین، تسهیلات و قسمتی یا کل آورده آن ها را دولت بدهد. مثلا برای صبقه‌ی آخر اگر قرارباشد یک خانه‌ی 80 متری که حداقل متری 5 میلیون تومان هزینه دارد ساخته شود، 400 میلیون تومان هزینه خواهد داشت که 50 تا 100 میلیون تومان باید آورده خود فرد باشد (برای دهک 1 تا 3 آن آورده 50 تا 100 میلیون تومانی را دولت می‌دهد)،300 تا 350 میلیون هم باید تسهیلات بلند مدت توسط بانک ها داده‌شود و زمین هم که رایگان است.
برای شناسایی آنها هم سازوکارهایی در نظر گرفته شده به این ترتیب که دهک های 1 تا 3 اطلاعاتشان نزد کمیته امداد و سازمان بهزیستی موجود است و با تحقیقات محلی تکمیل می‌شود. دهکهای 5 تا 7 هم فقط تسهیلات می‌خواهند و نیاز به تحقیقات محلی برای آنها نیست. فقط این که قبلا از تسهیلات دولتی و زمین دولتی استفاده نکرده باشند کافی است که در سازمان ملی مسکن اطلاعاتشان موجود است. آن چیزی که می‌ماند دهکهای 4 تا 6 هستند که قرار است از زمین دولتی و تسهیلات استفاده کنند یکی باید بحث سکونتشان در آن محل مشخص شود که می‌توان از مدرسه فرزندشان یا از سابقه بیمه محل کار استعلام گردد یا اگر آنجا مستاجر بوده نیز می‌توان این مسئله را بررسی کرد. مورد دیگر اینکه متقاضی قبلا از این نوع تسهیلات استفاده نکرده‌باشد که با استفاده از اطلاعات طرحهای قبلی یا بانک‌ها می‌توان آن را نیز بررسی کرد ولی در هر صورت تا 80 یا 90 درصد می‌توان انتظار داشت تخصیص به درستی انجام شود و 10 تا 20 درصد هم تشخیص اشتباه رخ خواهد داد .
کارشناس برنامه به این شوال که در کشورهای دنیا بحث مالکیت خانه خیلی مطرح نیست. چرا این طرح دنبال خانه‌دار کردن مردم است؟ اینگونه پاسخ داد:
در کشورهای دیگر تورم مثل ایران نیست. تورم سالانه 1 تا 2 درصد است. در کشورهایی که تورم بیشتر از 10 درصد است، اصلا اجاره و رهن معنی ندارد چون پول شما ارزشش را دارد از دست می‌دهد و قیمت ملک هم به‌طور پیوسته افزایش پیدا می‌کند. برای مثال در نظر بگیرید اوایل دولت یازدهم قیمت ملک چه‌قدر بود و آواخر دولت دوازدهم قیمت خانه به چه عددی رسید؟ کسی که خانه نداشته ضرر کرده‌است همچنین فرهنگ خانه‌دار شدن در ایران از قدیم وجود داشته‌است.
معاون وزیر اسبق مسکن به سوالی دیگر در رابطه با حالت مطلوب برای تامین زیر ساخت‌ها مثل زمین این گونه پاسخ داد :
باید از سیاستهای توسعه‌ی افقی استفاده شود. او همچنین افزود مثلا لندن جمعیتی برابر تهران دارد درحالیکه وسعتش دو برابر تهران است یا اینکه شهرهای زنجیره‌ای در دیگر نقاط جهان نیز وجود دارد مثلا شهرهای شرقی آمریکا به‌هم چسبیده است و در نهایت به نظر می‌رسد بهترین مدل، ساخت خانههای ویلایی و دو طبقه می‌باشد. هزینه‌ی زیرساخت هم آن‌طور که محاسبه شده بین 40 تا 50 میلیون تومان خواهد بود. در رابطه با آب و برق و گاز هم با سیاستهای کنترلی می‌شود مصرف برق، آب و گاز را کنترل‌کرد و انشعاب‌هایی به این مصرف کننده‌ها رساند. در کل اگر 300 متر برای هر خانه با 120 متر زیر بنا در نظر گرفته شود این طرح به راحتی قابل اجرا خواهد بود.
این کارشناس حوزهی مسکن در رابطه با سیاستهای مناسب طرف تقاضا و ویژگی‌های آنها خاطر نشان کرد :
ابتدا خوب است ذکر شود این وام که جدیدا اعلام کردند، رسما پوست خربزه‌ای است زیر پای دولت و وزارت راه و شهرسازی. تا زمانی که عرضه افزایش پیدا نکرده‌است، تحریک تقاضا با کمک وام خرید منجر به افزایش تورم می‌شود.
درزمان مسکن مهر هم این اشکال وجود داشت و قبل آن وام‌های 12 میلیونی خرید مسکن داده‌شد که منجر به افزایش قیمت مسکن در آن دوره شد، بنابراین این کار اشتباهی هست که باید هرچه زودتر متوقف شود. بحث دیگر مالیات است که عظم و اراده می‌خواهد و در حال حاضر در سازمان امور مالیاتی این عزم و اراده دیده نمی‌شود. الان چند ماه گذشته‌است ولی اقدامی در رابطه با مالیات‌ستانی از خانههای خالی دیده نشده. علاوه بر این با مالیات بر خانههای خالی لزوما نمی‌شود به این بازار سامان داد حتما باید مالیات برعایدی سرمایه، حق شارژ شهری، مالیات بر خانههای دوم و بیشتر که مصرفی نمی‌باشند، مالیات بر معامله‌های مکرر مسکن دنبال شوند. در این زمینه باید توجه کرد که این نوع مالیات‌ها برای تنظیم‌گری است و درآمد زیادی را ایجاد نمی‌کند و همان درآمد کم هم به حساب صندق ملی مسکن قراراست اختصاص یابد و همین منجر شده که عزم جدی برای اخذ این گونه مالیات‌ها دیده نشود. از همه مهم تر این است که بحث مسکن یک بحث فرابخشی است به این معنی که باید مسقیما زیر نظر رییس جمهور باشد به همین دلیل است که دیده می‌شود در شورای‌عالی مسکن رییس جمهور و وزاری مربوطه حضور دارند .
به عنوان بحث آخر مطرح شد که اخیرا دیده شده که یکی از نامزد های انتخابات که تایید صلاحیت نشد گفته‌است که اصلا امکان ساخت مسکن یک میلیونی وجود ندارد. حال سوال اینجاست که آیا به صورت کلی این طرح قابل اجرا خواهد بود؟
وی در جواب به این سوال گفت: بخش مسکن پیچیدگی‌هایی دارد که هر کسی نمی‌تواند در آن صاحب نظر باشد. خیلی‌ها خیال می‌کنند که قراراست کل این یک میلیون واحد حمایتی باشد. درصورتی که ذکر کردم، حدود 250 هزار واحد آن را مسکن‌های حمایتی تشکیل می‌دهند و گذشته از این قرار نیست مثل مسکن مهر خط اعتباری تخصیص داده شود بلکه اگر فقط کل تسهیلات بانک‌ها به صورت بلند مدت و با اقساط پلکانی به این بخش اختصاص یابد تامین مالی بخش مسکن انجام خواهد‌شد.
مقداد همتی در انتها به عنوان جمعبندی گفت:
مشکل مسکن، مشکل مدیریتی است مصالح و متخصص و تسهیلات و زمین موجود است ولی کسی نیست که این عوامل را به درستی کنار هم قراردهد. درحال حاضر مردم یک میلیون واحد مسکونی می‌خواهند که به معادل روزی 3000 واحد. اگر این وعده انجام نشود اعتمادی که مردم به دولت جدید کرده‌اند از دست خواهد رفت.
در نهایت می‌توان گفت به نظر این کارشناس حوزهی مسکن ساخت یک میلیون واحد مسکونی ضروری است و با برنامه‌ریزی درست قابل حصول است. تامین‌مالی این طرح منجر به تورم نخواهد شد و قرار است از تسهیلات بانکی فعلی استفاده شود. در کنار ساخت مسکن نیز باید با وضع پایه‌های مالیاتی جدید در این بازار به اثرگذاری بهتر این طرح کمک کرد .